Borettslag og sameie

I både borettslag og sameier har du som eier rett til å være med å bestemme. En gang i året skal det avholdes et møte hvor alle eierne har rett til å delta. I borettslag heter dette generalforsamling, mens det i et sameie heter sameiemøte. Her har alle eierne stemmerett og rett til å komme med forslag til vedtak. Her velges det et styre som tar seg av den daglige driften av borettslaget/sameiet. Ellers skal generalforsamlingen/sameiermøtet behandle regnskap og budsjett, eventuelle vedtektsendringer og andre saker som eierne har meldt inn i forkant av møtet.

Mange borettslag har forkjøpsrett. Det vil si at andre beboere i borettslaget har rett til å kjøpe leiligheten for høyeste bud, uten å være med i budrunden. Det kan være lurt å forhøre seg om forkjøpsrett når man skal kjøpe en leilighet.

Er boligselskapet tilknyttet et boligbyggelag har medlemmene i boligbyggelaget også forkjøpsrett. Det kan du lese mer om her.

I et sameie kan du leie ut boligen så lenge og når du vil. I et borettslag er hovedregelen at du må ha styrets samtykke for å overlate bruken av boligen til andre. Styret avgjør, på grunnlag av egen praksis eller instruks fra generalforsamlingen, om samtykke til utleie skal skje eller ikke.

I visse tilfeller kan ikke styret nekte å godkjenne søknad om å overlate bruken av boligen til andre:​

Andelseieren har rett til å overlate bruken av andelen til andre for inntil tre år dersom andelseieren, eller en nærstående, har bodd i boligen i minst ett av de to siste årene.

Andelseieren er en juridisk person. Dersom juridiske personer, som for eksempel kommunen eller en bedrift, har blitt andelseier i borettslaget er det anledning til å overlate bruken til andre.

Andelseieren skal være borte midlertidig som følge av arbeid, utdannelse, militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner.

Et medlem av brukerstanden er andelseierens ektefelle eller slektning i rett opp- eller nedanstigende linje eller fosterbarn av andelseieren eller ektefellen.

Ektefelle eller samboer har krav på bruksrett etter samlivsbrudd.

I alle tilfellene over skal det også sendes søknad til styret. Styret kan nekte godkjenning dersom forhold ved personen som skal bruke boligen gir saklig grunn til det eller dersom vedkommende, på grunn av bestemmelser i vedtektene, ikke kunne blitt andelseier i laget.

Dette kan høres veldig strengt ut, men en positiv konsekvens av at det er strengt å leie ut, er at det for det meste er eiere selv som bor i et borettslag. De som eier leiligheten de bor i pleier å ha større interesse av å ta vare på både sin egen andel og området rundt. De bor også ofte lengre i nabolaget og naboene blir derfor bedre kjent. Dette gjør at det er godt tilrettelagt for et godt bomiljø i et nabolag som er borettslag, hvor de fleste beboerne eier leilighetene sine.

Fordi et borettslag regnes som et selskap og borettslaget eier eiendommen kan borettslaget pantsette eiendommen under ett. Dette har man ikke anledning til i et sameie. Borettslaget kan altså ta opp felles lån og tilby banken pantesikkerhet i eiendommen. Dette innebærer at et borettslag normalt vil få langt bedre lånevilkår enn et sameie ved låneopptak til felles prosjekter. At finansieringen av fellestiltak vil være rimeligere i borettslag enn i sameier kan gjøre det enklere å få vedtatt tiltak i borettslag.

Som eier er du medansvarlig for fellesgjelden og bidrar til betaling av renter og avdrag gjennom innbetaling av de månedlige felleskostnadene. Fellesgjelden skal alltid oppgis ved salg av boligen, og du som kjøper må ta gjelden i betraktning når du vurdere hva du er villig til å betale for den.

Et borettslag kan ta opp lån med pant i borettslagets eiendom. Det gjør det enklere for borettslaget å finansiere oppgradering og oppussing som etterisolering, bygging av balkonger eller maling av fasaden. Lånebetingelsene fra banken kan også være gunstige siden banken kan ta pant i hele borettslagets eiendom.

Lånene som borettslaget har kalles fellesgjeld og blir en del av den totale prisen når du kjøper en leilighet (andel) i borettslag. Fellesgjelden betaler du gjennom felleskostnadene hver måned.

Felleskostnader er kostnader forbundet med driften av eiendommen. De som bor i borettslag betaler felleskostnader hver måned, de brukes til å betale ned fellesgjelden, vedlikehold og drift av fellesarealene, kommunale avgifter og ofte fellesløsninger for kabel TV, internett og andre fasiliteter som de fleste har i en bolig. Å ha en felles avtale på dette gjør det ofte billigere enn om hver og en skulle hatt egen avtale. Det kan være lurt å se på hva felleskostnadene er og hva de dekker når man kjøper bolig.

Vanligvis når du kjøper bolig, må du betale en dokumentavgift til staten. Dokumentavgiften er på 2,5% av omsetningsverdien. Når du kjøper bolig i et borettslag trenger du derimot ikke å betale dokumentavgift.

En beboer i et borettslag har selv ansvaret for vedlikehold innendørs i egen leilighet. Utvendig vedlikehold og av fellesarealet har borettslaget ansvaret for.
Mange borettslag har en vaktmester som tar seg av daglig vedlikehold, trappevask, som gressklipping, bytting av lyspærer i fellesarealene og andre reparasjoner.

Fordi borettslagsloven baserer seg på prinsippet om brukereie, er det regler for utleie i borettslag. (Les mer om utleie.) Det er flere gode sider med regulert utleie.

Om de fleste som bor i et nabolag eier boligen de bor i, har de som regel større interesse av å ta vare på fellesområdene og bygningen.

Om de fleste som bor i et nabolag eier boligen de bor i, er det større sannsynlighet for at de bor der over lengre tid og derfor er det gode sjanser for å bli godt kjent, og for et godt bomiljø.

Når det er regler for utleie er det mindre sannsynlig at en naboleilighet blir brukt til hyppig utleie for forskjellige mennesker. Hyppig utleie kan føre til mye utskifting, leieboere som tar lite hensyn til naboene og som deltar lite i felleskapet fordi de uansett ikke skal bo i boligselskapet særlig lenge.

Avgjørelser i forhold til fellesløsninger og fellesarealer tas på borettslagets generalforsamling en gang i året. På generalforsamlingen velges et styre som tar seg av daglig drift av borettslaget mellom generalforsamlingene.